2012年3月29日我市公佈實施了《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》(以下簡稱《征收辦法》)。《征收辦法》的公佈實施,標志著我市國有土地上實現了從房屋拆遷到房屋征收制度的重要轉變,是進一步規範國有土地上房屋征收與補償活動,保障房屋被征收人合法權益的重要舉措。自從《征搜尋行銷收辦法》實施以來,我市已啟動房屋征收項目十多個,引起了廣大市民廣泛關註,現就其具體內容解讀如下。
  問:我市債務整合房屋《征收辦法》的適用範圍是什麼?
  答:我市《征收辦法》只適用於我市室內設計國有土地上的房屋征收與補償,不包括集體土地上的房屋征收與補償。
  新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、固態硬碟灞橋區行政區域內國有土地上,為了公共利益的需要,征收單位和個人的房屋,適用本辦法。
  臨潼區、閻良區、長安區和市轄縣國有土地上房屋征收與補償工作,由所在區縣、人西裝外套民政府參照本辦法規定執行。
  問:我市房屋征收主體和實施單位是什麼?
  答:我市房屋征收與補償的主體是西安市人民政府。
  新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區人民政府及各開發區管委會具體組織實施本行政區域內國有土地上房屋征收與補償工作。
  市棚改辦負責實施本市棚戶區改造範圍內的房屋征收與補償工作。
  問:我市房屋征收行政主管部門是哪個部門?
  答:市住房保障和房屋管理局是本市房屋征收與補償的行政主管部門,其所屬的市房屋征收管理辦公室具體負責全市房屋征收與補償的日常管理工作。
  問:如果與被征收人在簽約期限內達不成補償協議,怎麼辦?
  答:《征收辦法》規定:征收範圍所在地區人民政府或開發區管委會及相關部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議或者被征收人所有權人不明確的,由市征收主管部門報請市人民政府依照本辦法的規定,按照征收補償方案作出補償決定,併在房屋征收範圍內予以公告。
  問:我市作出房屋征收決定前的主要程序是什麼?
  答:主要程序是各區政府、開發區管委會對房屋征收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況進行調查登記,在房屋征收範圍內向被征收人公佈調查結果
  各區政府、開發區管委會擬定征收補償方案,報征收辦進行審核後,召開征收補償方案論證會
  各區政府、開發區管委會公佈經論證的征收補償方案,征求公眾意見,征求意見期限不得少於30日
  各區政府、開發區管委會公佈征求意見情況和根據公眾意見修改情況
  各區政府、開發區管委會進行社會穩定風險評估,與征收辦簽訂維穩目標責任書
  市房管局對所需資料和征收前期工作程序進行審核,符合規定後報市政府作出房屋征收決定
  市政府作出房屋征收決定
  問:《征收辦法》與原《拆遷辦法》相比,增加調整的主要內容有哪些?
  答:《征收辦法》與原《拆遷辦法》相比,更加公平、公正和公開。堅持政策獎勵與為民謀利相結合,堅持做到了最大限度的讓利於民。為此,《征收辦法》推出了增加5個方面的主要內容,對補償標準進行了4個方面的調整等惠民利民重要舉措。
  增加的主要內容:
  1、增加了征收房屋情況調查登記和調查結果公佈的規定。
  2、增加了征收補償方案需在房屋征收範圍內予以公佈,征求公眾意見,征求意見期限不得少於30日的規定。
  3、增加了對被征收房屋價值的補償,不得低於房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格的規定。
  4、增加了被征收人選擇貨幣補償補貼。被征收人選擇貨幣安置的,按被征收房屋評估價值的20%給予補貼的規定。
  5、增加了獎勵標準。《征收辦法》規定,被征收人或公有房屋承租人在房地產價格評估機構選定之日起20日內搬遷的,征收範圍所在地區人民政府或開發區管委會及相關部門應當給予每戶1.5萬元獎勵,選擇貨幣補償的,每戶再增加1.5萬元獎勵;20日至30日內搬遷的,每戶給予1萬元獎勵,選擇貨幣補償的,每戶再增加1萬元獎勵;超過30日搬遷的,不予獎勵。
  調整的主要內容:
  1、對實行產權調換的住宅房屋,原《拆遷細則》規定:以被拆遷房屋產權建築面積為安置依據。以被拆遷房屋的房地產市場評估價格與安置用房的房地產市場評估價格相抵進行結算。對易地安置的,每戶增加5至20平方米建築面積。增加的建築面積,按重置價結算。《征收辦法》規定,產權調換房屋的套內建築面積應不少於被征收房屋的套內建築面積。在征收範圍外產權調換的,按產權調換房屋區位,每戶獎勵被征收房屋套內建築面積10%至20%的套內建築面積。產權調換為私產的,被征收房屋套內建築面積部分與產權調換房屋套內建築面積部分,按評估價值結算差價。獎勵的套內建築面積不結算房價款。公攤面積部分均不結算房價款。
  2、最小戶型由45平方米建築面積調整為40平方米的套內建築面積。
  3、對實行產權調換的非住宅用房,原《拆遷細則》規定:需要從區位好的地段移至區位差的地段安置的,對營業用房按原建築面積的5%至30%增加安置面積;對非營業用房按原建築面積的5%至20%增加安置面積,增加的建築面積按安置用房的重置價結算。《征收辦法》規定:征收營業用房和其他非住宅用房實行產權調換的,因城市規劃等原因,在征收範圍外產權調換的,按產權調換房屋區位每戶獎勵被征收房屋套內建築面積10%至30%的套內建築面積,獎勵的套內建築面積部分不予結算房價款。
  4、對臨時安置補償費補償方式進行了調整,標準適當提高。原《拆遷辦法》規定:拆遷房屋過渡補助費標準因區位不同,補助標準不同。住宅房屋每月每平方米最高補助9元,最低補助3元;營業用房每月每平方米最高補助40元,最低補助10元。《征收辦法》規定,對被征收房屋臨時安置補償費每月按被征收房屋評估價值的一定比例支付。《征收辦法》更加公平、合理、科學,符合房地產市場價值規律。對住宅房屋的臨時安置補償費低於500元/月的,按500元/月支付,這個規定主要是對被征收人房屋在30平方米以下,地方又比較偏僻,房屋被征收後評估價值偏低的補償,以保證這一部分被征收人在同等地段能租到大於原面積房屋。
  問:如果被征收人對補償決定不服或拒絕搬遷的,有哪些規定措施?
  答:被征收人、公有房屋承租人對補償決定不服的,可以依法申請行政覆議,也可以依法提起行政訴訟。
  被征收人、公有房屋承租人在法定期限內不申請行政覆議或不提起訴訟,在補償決定規定的期限內又不搬遷的,由市房屋征收管理辦公室依法申請人民法院強制執行。
  問:在房屋征收過程中,對社會穩定風險評估有哪些規定?
  答:《征收辦法》規定:征收範圍所在地區人民政府或開發區管委會及相關部門按照有關規定進行社會穩定風險評估,將評估報告報市房屋征收管理辦公室,並簽訂維穩目標責任書。
  征收範圍所在地區人民政府、開發區管委會是社會穩定風險評估工作的責任主體,對評估工作的全面性、真實性、公正性負責。
  征收項目所在區人民政府、開發區管委會主要負責人是征收工作社會穩定風險評估第一責任人。
  問:征收過程中,對工作人員採取中斷供水、供電、供氣、供熱和道路通行等非法方式迫使搬遷的行為,如何處理?
  答:按照市紀委和市監察局《西安市違反徵地拆遷與房屋征收有關規定責任追究暫行辦法》規定,對其進行責任追究。
  問:對我市房屋征收評估機構準入等,有哪些要求?
  答:根據《西安市國有土地房屋征收評估管理辦法》規定:市征收主管部門負責本市征收評估的監督管理;其所屬的市房屋征收管理辦公室負責本辦法的組織實施。
  從事本市征收評估的評估機構必須具備房地產評估相應資質,併在市征收主管部門備案。
  凡是沒有經過備案以及備案名錄中未包含的評估機構及其工作人員,一律不得在西安市範圍內從事房屋征收價格評估工作。未經備案的房地產評估公司做出的評估報告,一律不作為房屋征收補償決定的依據。
  問:在房屋拆除過程中,如何做好揚塵污染治理工作?
  答:市政府辦公廳《關於印發西安市拆除工地揚塵污染專業化治理暫行規定的通知》規定:區人民政府、開發區管委會申請辦理房屋征收審批手續前,必須確定房屋拆除施工單位;拆除施工單位與專業濕法降塵公司(以下簡稱降塵公司)簽訂揚塵污染治理合同後,房管等部門方可辦理房屋征收有關手續。
  所有施工工地揚塵污染防治應達到:施工場所100%圍擋、出入口和場內道路100%硬化、渣土料堆100%覆蓋、拆遷工地100%濕法作業、駛出工地車輛100%沖洗。
  問:《征收辦法》與原《拆遷辦法》如何銜接?
  答:《征收辦法》自公佈之日起施行後,施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目,按照原批准的實施方案,繼續沿用原有規定執行,但政府不得責成有關部門行政強制拆遷。
  (原標題:西安市國有土地上房屋征收與補償政策解讀)
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